賃貸住宅 大家が薦める住まい(部屋)探し

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 不動産の住まい(住宅)を探す機会は一生涯の中で多くあるわけでは有りません。スーパーやコンビニで毎日食品や衣料を買うとゆうわけにはいきません。買う・借りるにしても簡単に返品できる物でも有りません。後悔しない住まい(住宅)探しのお役に立てればと大家(貸主)から見た住まい(住宅)探しです。

 衣・食・住は生活していくには基本的なことですが、住まいは生命・財産を守る上には無くてはならないものです。住まいは衣・食に比べて個別性が強く、世界に一つしかない,と言ってもいいくらいです。また簡単に取り替えると言うこともでき難い物です。従って慎重に選びたいものです。
 家族や親戚・友人・知人に「住まい(部屋)探し」の経験者がおられて相談されるとは思いますが、このページは大家から見た、「住まい(部屋)探し」(賃貸住宅)です。「良い住まい(部屋)」探しの参考になればと作りました。
 「共同(集合)住宅」(アパート・ハイツ・マンション等)をイメージして書いていますが、「一戸建て」探しにも役に立つと思います。
 今、賃貸住宅は供給過剰な状態で、「借り手」には有利な状況です。「良い部屋」がある可能性が高いと言うことです。
 一人一人性格が違うように住まいも同じです。各人の「良い部屋」の基準も違います。Aさんにとって「良い部屋」でも、Bさんには「悪い部屋」の場合もあるのです。
 ここでは1・「情報収集」から8・「入居」までの8項目に分けました。

情報収集 | 比較・検討 | 不動産会社 | 下 見 | 申し込み | 契 約 | 引越し | 入 居

チェックリストがありますのでご利用下さい
下見リスト | 契約リスト | 引越しリスト


1・情報収集―なるべく多くの情報を集めれば、あなたにとって「良い部屋」を探せる可能性が高い。

(1)方法
 
選択肢は多く有った方が良い。そのためには「賃貸情報誌」「ネット」「チラシ」等で探すのがベター。情報誌は「本屋」・「コンビニ」・「駅の売店」等で売っている。
 地域を限定するならその地域や、路線を専門に扱う不動産会社も狙らい目。多くの部屋が有る。

(2)図面の見方
 平面図面(上から見た状態)を掲示した物も有りわかり易い。但し縮尺が一定でない物も有り、大きく見えても全体の面積は小さい場合もある。
 畳1枚で約1・6u、畳2枚で約1坪(約3・3u)6畳で約9・7u(約3坪)。と目安をつければおおよその面積は判る。
詳細は「間取り図の見方」のページを参考にして下さい。

(3)情報の鮮度
 「情報誌」や「ネット」に掲載されている物は古い物と思って見た方が良い。「情報誌」等の印刷物は2〜4週間前の物。「ネット」にしても常に更新しているとは限らない。問い合わせたら既に契約済みの場合がある。特に春は引越しのシーズンなので要注意
 はっきり条件が決まっていて転居までに時間的余裕があれば、不動産会社に予約する手も。

(4)オトリ広告
 「チラシ」は新しい物が掲載されているが、「オトリ広告」「誇大広告」も多いので要注意!(「オトリ広告」とは実際の内容と異なるものを掲示し、客を勧誘し他の物を薦める。)以前よりも少なくなったとはいえ「情報誌」や「ネット」に掲載されている物にも見られる。
 掲載内容が相違している場合には、出版社・不動産公正取引委員会へ、不動産会社とのトラブルは、都・道・府・県に有る、不動産担当課(窓口)に相談すれば良い。
「不動産に掘り出し物は無し」と言う言葉がこの業界に昔から有るが、その言葉は今も生きている。

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2・比較・検討―「良い部屋」探しは「良い目」が必要。最も難しいところ。慎重にしたい。

(1)情報誌やネットの見方
 雑誌やネットによって編集方法が違うが、地域や鉄道の路線・駅名等から探すのが早い。家賃別、不動産会社別、「駐車場付き」、「収納たっぷり」等の特集を掲載している物も有る。

(2)優先順位
 「安くて・新しくて・駅前で・静かで・眺めが良くて・広くて・公園があって・お洒落なマンション」−そんな物はまず無いと思った方が無難。有れば不動産会社の社員が先に住んでいる?いざ探すとなると以外に無いもの。「帯に短し襷に長し」
 希望する条件をまとめて、譲れるものとそうでないものの優先順位をつけて比較検討したい。例えば家賃はXX円以内・通勤時間はXX分以内・XX線沿線・部屋の間取りはXX等と、譲れない条件を決めておけば絞りやすい。

(3)地域の性格
 「部屋探し」は「不動産探し」個別性が強いもの、地域や路線・駅によって単身者向け・家族向けが多い等目安がつく。またその地域や町の性格や特色も判る。
 家賃等の相場の見当もつく。こまめに情報収集していけば凡その目安がつく。

(4)相場の把握
 「賃貸住宅情報誌」「ネット」「チラシ」等で地域の家賃相場の見当をつけよう。ただし掲載されている物は安い物を掲載している場合が多い。実際の価格は1〜2割増と考えて予算を組もう。

(5)価格差
 一戸建て・アパート・レントハウス・マンション等建築様式の違いによって、面積は同じでも価格は違う。木造・鉄骨・鉄筋コンクリートと材料によっても違う。一般的にはレントハウスよりアパートが、アパートよりマンションが高い。木造より鉄骨が、鉄骨より鉄筋コンクリートが高い。しかし建築経過年数(築年数)・設備・立地等の条件によって大きく変わる。
 一戸建てアパート・マンション等(共同住宅)と住みたい様式を決めて比較検討するのも良いだろう。賃貸住宅選びの最も難しいところ。
 家賃等の賃貸条件は不動産会社が近隣の同種の物と比較して、所有者と相談して決めている場合が多く、掲載されている価格等はそれなりの価格となっている。

(6)大は小を兼ねる
 家族で住むなら検討している物より一回り広い物を選ぼう。2DKなら2LDK〜3DK。2LDKなら3DK〜3LDK。生活していけば荷物は増える。子供が大きくなればなお更。「大は小を兼ねる」
 狭くなって「部屋探し」を繰り返せば費用もかかる。「引越し貧乏」にならない為には、広めの物を最初から選んだ方が良い。

(7)公営住宅
 公営の賃貸住宅も検討の対象にするのも良い。都市基盤整備公団や自治体の公社・公団が賃貸住宅を供給している。収入制限等があるものの建物の構造がしっかりしていて、設備や管理も民間に比べると良質な物が多い。抽選の無い部屋も一部ある。FAXサービス等で間取り図を取り寄せることも出来る公団もある。勿論ネットも。 
 都市基盤整備公団は約120万個の賃貸住宅を所有する日本一の大家でも有り、「空き部屋」も多くある。
 各公社・公団はそれぞれ内容が違うので個別に検討する必要がある。一般的に公的住宅は、礼金・更新料は無く敷金・保証金も安い。しかし、近年建築された物は民間に比べると高い物も有り注意。傾斜家賃制度の部屋も有り、毎年家賃が上がる物も有るので要注意。

(8)家賃補助
 民間の賃貸住宅で自治体から家賃補助が受けられる物がある。
 特定優良賃貸住宅「特優賃」や、新婚世帯向け家賃補助制度・子育て向け補助制度・住み替え家賃補助制度等、又直接家賃補助は受けられないが、公団や自治体から所有者に建設資金を低利で融資し、敷金や保証金・家賃等の上限が設定された「特賃物件」と呼ばれている物も有り、検討する価値は十分ある。但し個々の制度の内容が違うので吟味する必要が有る。賃貸情報誌には掲載している物もあり、不動産会社に問い合はせれば教えてもらえる。
 「特優賃」や「特賃物件」は条例等で定められた、通常より厳しい建築基準をクリアーしなければならないので良質な物と理解して良い。

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3・不動産会社―多くの会社が有るので、信頼が出来、多くの部屋を持っている会社を選びたい。

(1)宅地建物取引業者
 全国には平成26年3月末日で122,685の「宅地建物取引業者」が有る。(国土交通省調べ)法律で免許が無いと業務が出来ない。ちなみに郵便ポストは、全国に182,839有る。(平成26年3月末日。郵政公社調べ。)
 「宅地建物取引業票」免許を確認しよう。免許の無い会社は「もぐり」業者と呼ばれ、絶対に近づいてはいけない。事務所等目のつき易い所に掲示しなければならないことになっている。( )に数字が書いてあり、免許は5年毎に更新しなければならない。1であれば免許を受けて5年以内となる。数字が大きいほど古いと言える。

(2)業務
 約12万社全てが賃貸業務をしているわけではない。不動産会社は賃貸業務だけでは無く、土地・建物等の代理・売買・交換・管理等多くの業務をしているのが普通。賃貸業務のみをしているのは例外。
 不動産会社は小規模な会社が多く、地域密着型産業。

(3)選択
 「部屋探し」で一般的に言えることは、賃貸仲介業務を中心に多くの部屋を持ち、信頼出来る業者を選びたい。特定の地域や路線に営業を特化して営業所・支店を多く開設している会社、「賃貸住宅情報誌」「ネット」等で多くを掲載している会社は、賃貸業務に力を入れていると思って良い。
 都市部なら大都市を中心に全国展開をしている会社は部屋数が多い。大手の会社の中には全国に300店舗以上有する会社も有り、年間約18万件以上を仲介している。店舗数は大手の銀行並。従って多くの部屋を持っている。
 全国に店舗が有る会社の中には、FC(フランチャイズ)方式を取っている会社も有る。暖簾方式でコンビニと同じ。各々経営者が違い、独立した会社と考えた方が良い。

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4・下見―一番大切。一度は見たい。印刷物等は縮小されているので、実際に見て確認したい。カメラやビデオで記録すれば後で確認でき、細かな処までわかる。

(1)個人差
 不動産会社の社員の感覚と一般人の感覚は少しずれている。
『日当りの良い所を』と希望したのに、住んでみたら半日しか日が当たらないと言ったこともある。都心部では建物等の影になって一日中日の当たらない部屋も沢山ある。
 社員は毎日のように部屋を見ているわけで、優良な物から劣悪な物まで見ているので、一般人の感覚より平均値が少し低くなっている。感覚的なことは個人差も大きいので、トラブルを避けるためにも下見は絶対必要。「百聞は一見にしかず」「転ばぬ先の杖」「後の後悔先に立たず」

(2)室内
 下見では空室を見る場合が一般的。空室は家具や電化製品・机や椅子等が無いので広く見える。メジャーを持って行き計れば家具等の配置も、凡その見当がつけられる。
 電気コンセント・テレビ・電話の端子・ジャックの位置と数量や、エアコンの専用コンセントも忘れずに。エアコンを持っているなら取り付けられるのかも要チェック。室外機が置けなくて新規購入で思わぬ出費は避けたい。
 電気のコンセントは多い方が良い。家具等の配置によってはコンセントが隠れて、使えない場合がある。和室・洋室等の居室は、一部屋に3ヶ所以上(6口以上)。LD(リビング・ダイニング)で5ヵ所以上(12口以上・内アース付き1口以上)。K(キッチン)3ヵ所以上(8口以上・内アース付き1口以上)。LDK6ヶ所以上(14口以上・内アース付き2口以上)。
 少ないと1ヵ所から沢山の電気を使い(蛸足配線)、火事になることも。一度に多くの電気を使うと停電する。30アンペア以上の容量は必要。
 アパート・マンション等の共同住宅は、押入・物入れ・クローゼット等の収納面積が少ない。ワンルーム(15〜20u)で約3u(畳2枚)・2DK〜3DK(35〜45u)で約4u(畳2.5枚)・2LDK〜3LDK(45〜60u)で約5u(畳3枚)有れば理想的。
 2の比較・検討で一回り広い物を選ぶと言ったのは、一部屋を収納に使うことの含みもあります。共同住宅は、部屋の広さを優先して設計されるのが現状。
 アパート・マンション等の共同住宅は、音(騒音)の問題がある。静かな方が良い。道路等の外からの音は判るが、建物の上・下・隣の部屋からの音は、住んでみないと判からない。個人差が大きいので、同じ大きさの音でも我慢できる人と、そうでない人がいる。
 一般的には木造より鉄骨造り、鉄骨造りより鉄筋コンクリート造りの方が、音が伝わり難いと言はれる。又床や壁は厚い方が良いとされる。窓や玄関の扉の枠を計ってみれば、凡その壁の厚みはわかる。15センチ以上は必要。
 床を計るのは難しい。畳や絨毯を敷いてあれば、音の伝わりは緩和される。フローリング(木質)・CFシート・Pタイル(化学品)等は伝わり易い。フローリング(木質)については、遮音用も開発されており、音の伝わりは緩和されている。床を叩いて確かめよう。コンコン・トントンとゆう高い音は耳に付きやすく、鈍く低い音は重みを感じる。音(騒音)は難しい問題だ。
 排水音も気になる。共同住宅は概ね配水管を共用している。上の部屋から下の部屋に流れている。5階建ての建物だと4階の部屋は2部屋分、1階だと5部屋分になる。部屋の外側に有ればそれほど気にする必要は無いが、部屋の内側にあれば要チェック。トイレや台所・風呂等の水回りを見れば、配水管が通っているので判る。配水管が覆われている物もあるが、床から天上まで、細い柱のようになっている。

(3)室外
 部屋の中は勿論だが、建物全体・周囲の環境も出来れば時間や曜日を変えて確認したい。 電車・バス等を利用するなら、時刻表の確認は必須。学校やスーパー・商店・金融機関等、普段利用する施設等も忘れずに。地図だけでは判りずらい。車を利用するなら駐車場や道路の状況も。
 女性の場合夜明るい道路が利用できるかも要チェック。
 下見時に人が住んでいて室内が見られなくても、外観・周囲の環境等は見ておきたい。外からでも日当りの良し悪しは判る。又窓に格子が入っているか、雨戸が付いているか、インターホンが有るか等は判る。図面や人の意見だけで決めてはいけない。
 忘れがちなのは駐輪場。都心部のマンションやアパート等の共同住宅では無い所も多く、有っても収容数は限られる。

(4)管理状態
 共同住宅では廊下・階段・玄関・エレベーター・ごみ置き場等の「共用部分」もチェックしたい。管理状態が判る。
 「分譲マンションは管理を買う」と言う言葉があるが、賃貸住宅も同じ。同じ住むなら気持ちよく住みたい。管理状態の良い物は所有者が力を入れてくれている。

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5・申込み―いい加減な気持ちで申込まない事。トラブルの原因にもなる。

(1)手続き
 気に入れば申込みとなる。通常は扱いの不動産会社で、所定の申込書に記入する。
 住所・氏名・年齢・学校名・勤務先・連絡先電話番号・年収・同居人氏名・連帯保証人の住所・氏名・続柄・勤務先・年収等を記入する。
 連帯保証人は親や兄弟等の肉親に依頼する場合が多いと思はれるが、年収等は判り辛い物、事前に了解をもらっておく必要がある。上司等他人の場合はなお更。

(2)申込金
 家賃の1ヶ月分は用意したい。 安易な気持ちで申込まない事。「とりあえず申込もう」「まず抑えよう」はトラブルの元。申込めばキャンセル出来ない。 又偽りはだめ、不正や誤りがある場合解約される。
 申込金は他人に部屋を取られないための見せ金。入居する確実な意思表示として支払うもの。勿論契約が成立した場合は家賃等に充当される。「預り証」は必ずもらうこと。

(3)家賃発生日
 家賃発生日を確認したい。通常は契約日から。入居日とは異なるので注意。
 賃貸住宅から賃貸住宅に引っ越す場合、二重に家賃等を支払うこともある。申込む前に担当者に相談すれば、所有者に交渉してもらえるかも。

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6・契約―内容を十分理解しよう。判らないことや、不明な点は十分に説明を受けよう。

(1)契約書・必要書類}
 審査が終わりパスすれば契約となる。通常1週間ぐらい。
 契約書は重要な物なので、出来れば連帯保証人ともども、事前に読んでおきたい。常備している会社も有る。
 地域や所有者によって内容は違う。判らないことや不明な点は十分に説明を受けること。後々のトラブルの原因は内容の無理解が多い。
 契約までの間に必要書類を揃えよう。概ね住民票・源泉所得証明書(収入証明)・在籍証明・在学証明・連帯保証人の印鑑証明書・源泉所得証明書(収入証明)等、個々に違うので問い合わせれば良い。通常は説明がある。特に連帯保証人については早めに依頼したい。

(2)重要事項説明書
 「重要事項の説明」は必ず受けること。連帯保証人も同時に受けられればベスト。書類になっていて理解すれば、署名・捺印する。
 説明者は「宅地建物取引主任者」で「宅地建物取引主任者証」が提示される。もし無い場合は契約してはいけない。法律違反をしている会社だ。「もぐり業者」かも。
 「重要事項の説明」と言っても契約書の抜粋と思えば良い。大切なのは「契約書」の内容。「契約書」に署名・捺印する前に十分理解することが大切。

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7・引越し―手続等しなければならないことが山積み。荷物運びは人海戦術で。

(1)再チェック
 出来れば引越し前に再度入居予定の部屋を見て、荷物や家具等の置き場所を決めたい。メジャーは必須。
 キングサイズのベッドがエレベーターに入らない。大型家具が部屋の扉に重なり部屋に入れない、と言った笑えないことも起こる。コンセントの位置もチェック家具等で隠れてしまう場合も有る。 窓の大きさを測りカーテンのサイズも忘れずチェック。

(2)事前依頼
 電気・ガス・水道・電話等の開栓依頼は2〜3日前に済ます。当日に使えないことも有る。ガスの種類は地域で異なる。今使っている器具が使えないこともあるので、引越し先のガス会社や販売店に確認する。使用者の立会いが必要な場合があるので、日時の打ち合わせも。

(3)人海戦術
 自分で引っ越し荷物を運ぶ場合、友人・家族等6〜7人は必要。毛布・ダンボール等で充分養生し、傷をつけないよう慎重に作業する。
 引越し会社に依頼する場合数社に見積りを依頼し比較検討したい。安くても人数が少なければ時間がかかる。時間がかかればエレベーターや階段を利用する場合占有し、他の居住者に迷惑をかけかねない。最初に悪い印象を与えない方が良い。又道路も塞ぎ交通の妨げにもなる。
 当日は忙しいもの後の整理等を考えれば、短時間で済ますことを優先したい。引越しは人海戦術。
 ワンルームで2〜3名・2DK〜3DKで4〜5名・2LDK〜3LDKで5〜6名は必要。

(4)手続き
 引越しから入居までしなければならないことは沢山有る。住民票の移動・郵便物の転送届・荷作り・知人・親戚等への挨拶状送付等等。
「引越しリスト」のページを作りましたので参考にして下さい。又 「賃貸住宅情報誌」にはチェックリストを掲載している物が有るので利用したい。
 もし賃貸住宅に住んでいるなら掃除は前日迄に済ませておきたい。当日は冷蔵庫や家具等移動できなかった箇所だけで済ましたい。保証金や敷金の精算時にクリーニング代を多く請求されることもある。「立つ鳥後を濁さず」

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8・入居―点検し、不具合な処は早めに修理依頼しよう。

(1)点検
 水が出るか。排水されるか。電気・ガスは点くか。換気扇が回るか。扉や引き戸はスムーズに動くか。鍵はかかるか等、引渡された設備や備品を早めに点検しよう。不具合な所は管理会社や所有者に連絡して修理してもらおう。時間が経つと修理費の負担を巡りトラブルになることも有る。

(2)損害保険
 必ず加入すること。不注意で火災や水漏れ等で「部屋」や建物・他人等に損害を与えた場合賠償しなければならない。莫大な金額を支払わなければならない場合もあるので、「入居者保険」といった名称で損害保険会社より発売されているので加入する。
 不動産会社が取り扱っている場合が多く、契約条件に加入を義務ずけている場合が多い。

(3)挨拶回り
 ご近所や所有者への挨拶も忘れずに。共同住宅なら上や下の階も。子供が小さければなお更。音が響いて迷惑をかける。

(4)ごみ
 ごみの出し方を確認しよう。場所や日時が指定されているケースが多い。自治体によって様々。分別収集している場合が多いので、広報紙等で確認したい。
 建物によっては独自に決めている場合もある。

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チェックリストがありますのでご利用下さい
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