| 取得時にかかる税 | 印紙税／登録免許税／不動産取得税／消費税 |
| 毎年かかる税 | 固定資産税・都市計画税 |
上記のうち印紙税は土地売買や工事請負契約書を作成する際、その契約額に応じてかかってくる税金です。
また、登録免許税とは、土地の所有権移転登記や建物の表示登記時にかかる税金です。詳しくは「登記を自分でする」をごらんください。
消費税についての説明は省略します。
ここでは不動産取得税と固定資産税・都市計画税について述べたいと思います。
そうそう、それと所得税の住宅取得特別控除についても。
（以下の説明は必ずしも完璧ではありませんので、お住まいの地区の行政機関で必ず確認してください）
不動産取得税は都道府県税で、土地や家屋を買ったり、新築するなどして不動産を取得したときに一度だけかかる税金です。
税率は課税標準価格の3%です。課税標準価格は、通常は市町村の固定資産課税台帳に登載されている価格となります。
2003年の9月に土地を購入したところ、12月上旬に県税事務所から納税通知書が届きました。
土地を購入し、家を建てる場合、次の取扱いが重要となります。
・徴収猶予の申請
土地を取得して 3年以内に住宅を新築する旨の申告をすれば最長3年まで税の納付が猶予されます。
必要書類として土地の売買契約書と領収書、建築確認済証または工事請負契約書などを用意して県税事務所の不動産取得税担当窓口に行くと、徴収猶予の申請が出来ます。
12月中旬に県税事務所の窓口に行き申請したところ、2004年12月末まで徴収猶予の摘要を受けることができました。
このとき、「家屋が完成し登記が済んだら、減額の手続きをしてください」と説明を受けました。
2006.1.27追記
ここで紹介した不動産取得税の徴収猶予の制度については、課税主体である都道府県によってアナウンスしているところとそうでないところがあります。
私が土地にかかる不動産取得税の納税通知書を受理したときに、同封されていた通知をよく読んだのですが、減額制度については説明されていましたが、徴収猶予については一切書かれていませんでした。
だからといって、猶予制度がないということではありません（この税金の根拠法令は地方税法ですので、県によって取扱いに違いはないはず）。
必ず、所轄の県税事務所（地方事務所、財務事務所などと呼称は県によっていろいろです）に、電話で問い合わせされることをお勧めします。
（ちゃんと説明している例（大阪府）はこちら）
・住宅用土地を取得した場合の税の減額
土地取得後3年以内に住宅を新築した場合、その住宅用土地の税金が安くなります。
条件としては戸建住宅の場合床面積が50平米以上240平米以下の場合です。
減額手続きで必要な書類は、建物の表示登記書及び土地の権利証です。
ということで、2004年の12月に減額申請手続きをしたところ、詳細は略しますが当初20数万あった土地にかかる不動産取得税は、結果として0円となりました。
・住宅を取得した場合の税の軽減
上記手続きのうえ、2005年の6月から8月の間で、こんどは家屋分の不動産取得税の納税通知書が送られてくることになります。
家屋分の不動産取得税は、床面積が50平米以上240平米以下の場合、課税標準価格から1,200万を控除し、それに税率を掛けたものとなります。
とりあえず現在（2005年5月末）は納税通知書待ちの状態です。
2005.9.3追記
6月、7月が過ぎ、8月になっても、家屋にかかる不動産取得税の納税通知書は届きませんでした。
さすがにおかしいなと思い、今日、県税事務所の不動産取得税担当に電話して聞いてみると、なんと「税額ゼロ円のため、通知されませんでした。」と言われました。
これは、不動産取得税の課税標準となる家屋の価格（建築時の価格。国で定めた評価基準によって算定されるもので、実際の建築工事費ではない）が、我が家の場合672万円だったとのことで、控除分1,200万を差し引くとマイナスとなり、結果税額ゼロ円になったのだそうです。
ふ〜ん、672万円？課税標準としてこれが高いか安いか全く判りませんが、でも払わなくていいんだからいいか。
私としては、幾らか負担があるものとして考えていたので、この結果は意外でした。いえ、いいんですけれど。
固定資産税は、土地、家屋にかかる市（町村）税で、毎年支払わなくてはいけません。
アパート住まいだと無縁の税金です。
税額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき決定された課税標準額に税率（1．4％）を乗じたものです。
いっぽう都市計画税は、都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用にあてるための目的税で、固定資産税とあわせて納付するものです。
こちらの税額は、固定資産税と同様に、課税標準額に税率（0．3％）を乗じたものです。
我が家では、土地を2003年に先行取得した際、まず年額の月割り分を負担し、土地の売り主に支払いました。
明けて2004年の4月に、土地分にかかる納税通知書が市役所から届きました。その額がなんと約17万！
毎年1月1日現在の現況で課税され、まだ更地の状態でしたので、2004年度分はかなり高額となりました。
建物の表示登記を行うと、法務局から税務署、市役所等の課税官庁へ連絡され、課税調査が行われることになります。
竣工してから約一ヶ月後、市役所の資産税課家屋担当から「家屋調査」の連絡がきました。
こちらの都合もあり、実際に家屋調査を受けたのは12月初旬となりました。
市役所から担当職員一人が自転車で（我が家は市役所からそう遠くありません）やってきました。
壁の素材やらコンセントの口数など細かく見られるのではないかと思っていましたが、どちらかというと提示を求められた各階平面図を見ている時間の方が長かったようで、意外とあっさり終わってしまいました。
この調査を経て、2005年度分の納税通知書が届きました。税額は土地分は4万程度に下がり、いっぽう家屋分として新たに5万程度課税されました。
なお、新築住宅の場合、一定の面積要件と価格要件（平成11年1月2日以降に新築された住宅は価格要件なし）を満たしていると、新築後、新たに固定資産税が課税されることになった年度から一定期間に限り、税額を１戸当たり120平米まで１／２に減額する特例があります。
我が家の場合木造二階建住宅ですので、特例の適用期間は３年間です。すなわち2008年度からは税額が上がる（というか本来の額に戻る）らしいです。おおこわ。
固定資産税・都市計画税は年４回納期が設定され、口座振替手続きしておけば各納期限日に自動引き落としされます。
私は給与所得者ですので、毎月の給料でしっかり源泉徴収されています。毎年12月に、保険料などの控除となる部分を差し引いて所得税還付を受ける手続きを「年末調整」というわけですね。
2004年は家を建てたので、住宅取得特別控除による所得税の還付が受けられます。
思いっきり簡単に言うと、住宅ローンを組んで土地や建物を取得したとき、その借入金の年末残高を基に計算した金額を向こう10年間控除する、という制度です。
初年度のみ確定申告で、以降は「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」（税務署から9年分送付されるそうです）を用いて年末調整を行うこととなります。
よく控除額は「年間最高50万、10年で最高500万」などと説明がありますが、あくまでその年に源泉徴収された所得税の範囲内の控除なので、自分が払った以上のお金が還付される訳ではありません。誤解しないように（というか、誤解してたのは私なのですが）。
なお、住宅取得控除についての詳細はタックスアンサーをごらんください。
さて、2005年2月20日に確定申告書を提出しました。
申告書用紙に加え、さまざまな添付書類を用意するのが大変でしたが、税務相談に行った訳でもなく、実際に申告書を提出する場では、用意されていた大きなポストに入れて帰って来ただけで、大変あっさりしたものでした。
添付書類として、以下のものを揃え、「添付書類一覧」とした表にまとめたうえで提出しました。
基礎資料
| 給与所得源泉徴収票（職場から交付されたもの） |
| 土地登記事項証明書（法務局で申請。1000円かかりました） |
| 建物登記事項証明書（法務局で申請。1000円かかりました） |
| 住民票写し（市役所。300円） |
住宅借入金等の年末残高の合計額分
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（土地分） ローン先の金融機関から入手。 |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（建物分） ローン先の金融機関及び職場（共済組合）から入手。 |
土地取得対価分
| 不動産売買契約書写し |
| 同領収書写し |
| 地盤改良工事請求書写し |
| 同領収書写し |
建物取得対価分
| 工事請負契約書写し（工務店との契約） |
| 上記分請求書写し及び振込金受取書写し 銀行の現金自動預け払い機で発行されるレシートのようなもの。 |
| 住宅設備機器工事請負契約書写し（分離発注分） |
| 上記分請求書写し及び振込金受取書写し |
| 地盤調査請求書写し及び領収書写し |
| 建築設計監理委託契約書写し（まっちゃんとの契約） |
| 上記分請求書写し及び振込金受取書写し |
とりあえずかかった費用を積み上げてみました。本当は土地取得の際の仲介手数料も入れたかったのですが、残念ながらこれは土地取得対価としては対象外のようです。でも、計算上は上記の項目で満額還付・・・2004年一年間に支払った所得税額を越す控除額になるはずです。
2005年3月2日に、税務署から「国税還付金振込通知書」が届き、無事確定申告通りの内容で、源泉徴収されていた所得税を全額、還付してもらうことができました。
2005年11月1日。税務署から書類が郵送されてきました。
中身は、平成17年から平成25年までの9年分の「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と、平成17年分「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」（上記申告書と兼ねて一枚）です。
職場に提出する年末調整の書類に、上記申告書と住宅ローン借入先で発行してもらうローン残高証明書を添えて、今後9年間、毎年控除手続きをすることになります。
なお、「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」は今回だけの添付で、来年以降は省略できるそうです。
大切な書類です。なくさないように気をつけなくちゃ。
2005年11月18日に、年末調整の書類（生命保険料・損害保険料の控除申告書）とともに、住宅借入金等特別控除申告書を職場に提出しました。
今後、ローンの繰上げ返済もできればしたいところですが、それによって返済期間が短縮されると、住宅借入金等特別控除の対象外になってしまう場合があるそうですので、そのあたりの整合性もとらなくてはいけませんね。